现值概论

　　如果你发现一个投资机会，你将怎样判断它是否值得呢?设想你见到一块可以用50000美元买进的空地，毋庸讳言，评估师对有的物业可能一筹莫展——譬如说，没有人知道泰姬陵、巴台农神庙或温莎城堡的价值。

　　你的房地产顾问认为1年后将会出现办公用房短缺，一幢办公大楼将可换得420000美元。为简单起见，我们假设这420000美元将肯定能够实现。买地和建房的总成本为370000美元，也就是说，你现在投资370000美元， 就能在1年后获得420000美元。如果420000美元收入的现值高于投入的370000美元，你就应该着手这笔投资。因此，你所面临的问题就是：1年后收到的420000美元，其当前价值是多少?这个现值高于370000美元吗?

　　终值和现值的计算

　　今天的一块钱总比明天的一块钱值钱,，这是财务学的第一条基本原则，因为今天的货币可以用于投资，立 即开始带来利息收入，而这就是财务经理们所说的货币的时间价值。假设美国政府债券的年利率为5%,如果你以5%的利率投资400000美元，1年后你将获得400 000 x 1.05 = 420000 (美元)，今天的400000美元的终值就是1 年后的1.05 x400000= 420000 (美元)。

　　对我们的示例，我们知道终值(办公大楼将价值420000美元)，但我们需要找到未来收入的现值。再来想想货币的时间价值，因为今天手里的1美元到下一年将价值更高，下一年的1美元在今天的价值就必须低于1美元。因此，下一年的420000美元在今天的价值就一定低于420000美元，但到底是多少呢?答案是400000美 元，因为投资者今天可以利用这400000美元赢得5%的利息，到下一年获得420000美元。

　　现值的计算是简单的，只要将终值的计算过程反过来即可。如果利率为5%,则1年后420000美元的现值就是420000/1.05 = 400 000 (美元)。为了得到现值，我们将未来现金流量除以1.05,也就是乘以1/1.05,这个乘数就是所谓的贴现因子o